Sono interessati le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) su unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa, arti o professioni.

Diversamente da quanto avviene ai fini dell’IRPEF, a rilevare è il 100% del canone pattuito in contratto.

Sono escluse le società commerciali a base capitalistica (s.p.a., s.r.l.…) e gli enti non commerciali. La norma esclude dal regime della cedolare secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Le aliquote sono stabilite:

• In misura pari al 21%:
  • Per i contratti del c.d. “canone libero”;
• In misura pari al 10%:
  • Per i soli contratti a canone concordato (ex art. 2 commi 3 e 8 della L. 431/1998);
  • Per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari.

L’aliquota agevolata sopra indicata, del 10%, è, in particolare, riservata ai quei contratti di locazione che prevedono al loro interno un a canone, per l’appunto, di tipo concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.

Si ricorda che al fine di fruire dell’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” occorre acquisire l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale.

L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto ( 28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, c. 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225.

L’agevolazione si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni interessati dagli eventi sismici del 2016 (art. 1, c. 1, D.L. n. 189/2016) in cui sia stata individuata una zona rossa.

Dal 2012 la misura dell’acconto è pari al 95%. Per il versamento dell’acconto si applicano gli stessi criteri previsti per l’acconto Irpef.

L’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta.

Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l’opzione compilando, a seconda dei casi, il “modello RLI” o “il modello 69“.

• Il modello RLI è un modello semplificato che può essere presentato esclusivamente in via telematica e può essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
  • Numero di locatori non superiore a tre;
  • Numero di conduttori non superiore a tre;
  • Una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;
  • Contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione.
• Il modello 69 deve essere utilizzato quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato e va presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Il locatore deve dare preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, della propria intenzione di optare per il regime della cedolare secca, rinunciando ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

L’opzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la stessa.
E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive.

L’opzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la stessa.
E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Il reddito assoggettato a cedolare secca:

• È escluso dal reddito complessivo;
• Non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;
• Deve essere compreso nel reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee o del reddito per essere considerato fiscalmente a carico).